بقلم الدكتور عمار يوسف – باحث في الاقتصاد العقاري
منذ أشهر والشغل الشاغل لجميع أبناء الوطن السوري هو إعادة الأعمار هذا المصطلح الصغير بحروفه والكبير بتحدياته والمطلوب حالياً لإعادة الأعمار بناء سوريا الجديدة وفق معطيات جديدة كلياً بدون الاعتماد على الماضي مع ما فيه من جهل ونواقص .
ولابد لنا بداية من تقسيم إعادة الأعمار وتحديد مراحله …
لاشك أن الدمار الذي حصل في سوريا كان مميزاً عن دمار أي بلد في العالم من حيث أن الدمار حصل في جزء منه بأيدي أبناء سوريا أنفسهم وليس بفعل خارجي كأن تقوم جيوش خارجية بتدمير بلد معين والحالة هذه نرى لزاما علينا أن يكون أول مراحل إعادة الأعمار هو إعادة أعمار البشر قبل أعمار الحجر وإعادة استحداث فكر أيدلوجي الهدف منه تغيير المعتقدات السابقة وإيجاد معتقدات أخرى تقوم على حب الوطن السوري أولاً وضمن خطة عمل موسعة تستهدف المواطن السوري وتكون متواكبة ومتلازمة مع إعادة البناء في المستوى العمراني والخدمي والصناعي والزراعي والبيئي .
يقع عبئ إعادة إعمار البشر على المدارس والندوات الثقافية والنخب المثقفة في الوطن السوري والتوجه نحو جيل صغار السن من طلاب المدارس والجامعات إلى أخر ما هنالك من فئات قابلة للاستيعاب والتغيير .
أما في الجانب العمراني والصناعي والخدمي
مما لا شك فيه أن الحرب على سوريا خلفت حجماً هائلاً من الدمار الغير مسبوق في أي دولة من دول العالم خاصة في المجال السكاني والخدمي والصناعي والزراعي .
فلابد أولاً من استهداف الجانب الإسكاني حيث بلغ عدد المساكن المدمرة والمتضررة ما يزيد عن مليونان مسكن خرجت منها عائلاتها القاطنة فيها وتوجهت إما إلى خارج سوريا أو إلى داخلها وهم الغالبية العظمى .
فلا بد بداية من التوجه إلى إعادة إسكان هؤلاء المواطنين ليكونوا اللبنة الأساسية في إعادة الأعمار لأنه عندما تؤمن السكن للمواطن يصبح أكثر استعداداً للعمل في المجالات الأخرى فالسكن هو الأمان للمواطنين .
تستهدف إعادة الإعمار بعد ذلك الواقع الخدمي من خلال تأمين الخدمات الأساسية للمواطن من ماء وكهرباء وبنى تحتية وتأمين صحي إلى أخر ما هنالك من خدمات .
يأتي بعد ذلك مرحلة إعادة الإعمار في القطاع الصناعي وهو المرحلة الثالثة في إعادة الأعمار من خلال تأمين المناطق الآمنة وتحويلها لإعادة الأعمار الصناعي والتوجه إلى جميع الصناعيين خارج سوريا والطلب إليهم العودة إلى الوطن لمباشرة بأعمالهم من جديد ومن المعروف أن الصناعي السوري كان ولا يزال من الوطنيين المستعدين للعودة إلى وطنهم سوريا حتى لو خسر من جيبه في بداية العمل ونلاحظ أن الكثيرين منهم لم يتركوا سوريا بل على العكس استمروا في المقاومة وفي تشغيل معاملهم حتى لو كانت الخسائر كبيرة
بعد هذه المرحلة لا بد أن نتوجه إلى باقي القطاعات والتي ستتعافى تلقائياً وستعيد بناء نفسها بعد استهداف القطاعات الثلاثة الماضية .
ولا بد لنا هنا من القول أن عملية إعادة الأعمار ليس من المفترض أن تستغرق أكثر من ثلاثة أعوام كحد أعلى ولا بد لنا من اعتماد ما يسمى هيئة عليا لإعادة الأعمار تكون الجهة الإدارية والمالية والقانونية المنفذة لمشروع إعادة الأعمار في سوريا ونقترح أن تكون هذه الجهة تابعة بشكل مباشر لرئاسة الجمهورية لما يمكن أن تقدمه تبعتيها هذه من تسهيلات من حيث استصدار القوانين السريعة وإيجاد طرف التمويل الكافية للتحدي الصعب الذي نواجهه .
ولا بد أن يكون القائمين على هذه الهيئة من الشرفاء من أبناء الوطن وأقترح أن يكون المسؤولين عن هذه الهيئة من ضباط ومهندسين الجيش العربي السوري لما أثبته الجيش العربي السوري من تطبيقه لشعاره الأساسي وطن , شرف , إخلاص .
مقترح مدينة النسر السوري :ِ
نتيجة الدمار الهائل الذي حصل في المناطق السكنية والتجارية والصناعية كان لا بد من إيجاد فكرة جديدة تقوم على استحداث فكر أيدلوجي إسكاني خدمي أنتاجي جديد لا يتعلق بالسابق بأي حال من الأحوال وذلك ضمن ما يسمى مشروع الإسكان القومي والذي كان الهدف منه بداية
1- مشكلة السكن العشوائي .
2- حل مشكلة السكن للأعداد المتزايدة من المواطنين
والهدف منه هو تأمين السكن الرخيص والنظامي والمقبول لكافة فئات الشعب ضمن مجتمعات مختلطة غير انطوائية واستحداث فكر أيدلوجي أسكاني جديد بعيداً عن العشوائيات وأحزمة الفقر التي تحيط بالمدن السورية .
أما بعد الأزمة فقد أصبح من الضروري العمل على هذا المشروع لإعادة أعمار سوريا خاصة ضمن القطاع السكني
مشروع مدينة النسر السوري :
تقوم على إنشاء مجمعات ومدن سكنية صغيرة أو كبيرة حسب الطلب والحاجة ضمن بيئة عقارية وقانونية وتنظيمية مدنية وضمن مساحات خضراء ومناطق خدمات متناسبة مع الواقع السكاني كسكن بديل للمجموعات السكنية التي دمرت مساكنها والتي تسكن في مناطق السكن العشوائي ..
الفكرة الأساسية قائمة على أن ترى المدينة من الفضاء أو الطائرة على شكل النسر السوري شعار الجمهورية العربية السورية مما يخلق منعكساً جمالياً للناظر من الطائرة أو الفضاء الخارجي لخلق بصمة قومية للوطن السوري . (لوحة رقم 2 ) ضمن تلك المدينة تقوم الوحدات السكنية والتي يتم تحويرها وتعديلها على حسب الحاجة الإسكانية والخدمية علماً أن اعتماد هذا الشكل التناظري الواضح في اللوحة رقم (1) يحقق الوفر الهائل في المساحات وتأمين الخدمات بشكل سهل وميسر لجميع قاطني تلك المساكن .
– تتراوح مساحات المساكن ضمن تلك الأبنية بين \100\ إلى \120\ متر مربع حسب العائلة والحاجة الفعلية للمساحة .
– يمكن زيادة مساحة المدينة أو تخفيضها حسب الحاجة الفعلية والمستقبلية .
– مدينة النسر السوري تحقق ما يلي :
1- 40% من المساحة الكلية للوحدات السكنية ( الوحدة الأم ).
2- 60% مساحات خضراء وطرق ومواصلات .
تقسم الوحدة الأم :
1- 50% للأبنية السكنية والخدمية والحكومية .
2- 50% للطرق الداخلية ومساحات خضراء ومرأب وحدائق وأندية عامة ومرافق
– في مدينة النسر السوري يمكن تحقيق معادلتين
أولهما : رخص سعر المساكن تجاه الوضع العقاري الحالي القائم على المضاربة العقارية
ثانيهما : إعادة خلط المجتمع السوري ضمن إطار قومي جديد يكون الوطن فيه أساساً للعمل المستقبلي
الطاقة الاستيعابية لمدينة النسر السوري تتراوح بين \500000\ خمسمائة ألف نسمة وتصل حدودها العليا \1300000\ مليون وثلاثمة ألف نسمة حسب مساحة المدينة .
حيث تمتاز هذه المدينة بالقدرة على اعتماد عدة أحجام لها كما تمتاز بإمكانية التوسع المستقبلي من حيث إضافة مجموعة من الأبنية ضمن المساحات المتروكة فارغة أو بإضافة طوق خارجي من الأبنية .
– إضافة للإمكانية الإسكانية اللامحدودة فهنالك مجموعة كبيرة من الأبنية التجارية والخدمية التي يمكن أن تحقق ريعية عالية تتمكن من المساهمة في إعادة الإعمار وفي تمويل بناء تلك المدن بشكل فوري وسريع .
– مدة إنجاز المشروع في حال تأمين كافة مستلزمات الإنتاج لا تتجاوز \36\ شهراً .
– عدد فرص العمل في المشروع تقارب \500000\خمسمائة ألف عامل وفرصة عمل في المشروع الواحد .
مدينة النسر السوري
دراسه تفصيليه
مقدمة :
· تبنى مدينة النسر السوري على أساس تجمع لوحدة أساسية مكررة (لوحة رقم 1) ( تكرر تموضع ) هذه الوحدة الأساسية نسميها ( الوحدة الأم ) (لوحة رقم 2)
· باعتبار الوحدة الأم أيضاً تقبل التصغير والتكبير كما تقبل زيادة عدد الطوابق ضمن الوحدة الأم نفسها .
وبالتالي فمدينة النسر السوري تقبل الزيادة والنقصان في الساحة الأفقية والازدياد الشاقولي ( كل على حدى ) فتقبل التواجد ضمن أي رقعة أرض فارغة ,وبشكل تقريبي تستوعب مساحات سكنية طابقية إجمالية اعتباراً من (60000متر مربع) سكني إلى أكثر من (20 مليون متر مربع ) سكني .
· سنقوم للتقريب بدراسة افتراضية للوحدة الأم بأبعاد (230*160م) ثم دراسة لمدينة النسر السوري بأبعاد افتراضية (5500م*5500م) تقوم على أساس عدد (426) وحدة ( تقبل الزيادة والنقصان ) .
· المخطط رقم (2) يظهر توضيح للوحدة الأم وهي تتكون من منشأة عامة متناظرة (كثنائية ) ولكن متناظرة عكسياً .
· المخطط رقم (1) يظهر مدينة النسر السوري وهي تتكون من عدد من الوحدات عددها ( تقريبي – تمثيلي ) وليس نهائي (تحدده المعطيات على الواقع ) .
· تخدم مدينة النسر السوري بعد ربطها بشبكة طرق دولية محلية ومن الموارد الطبيعية والصناعية ( ماء – كهرباء – هاتف … الخ ) .
·تقسيم عام لمدينة النسر السوري :
– 40% من المساحة الكلية للوحدات السكنية (الوحدة الأم )
– 60% مساحات خضراء – طرق – خدمات ومرافق عامة للمدينة وحكومية .
( النسبة تقبل الزيادة والنقصان ضمن المعايير العالمية )
·تقسيم ( الوحدة الأم ) وفق النسب التالية :
– 50% للأبنية السكنية والخدمية .
– 50% للطرق الداخلية ومساحات ومرائب سيارات وحدائق وملاعب وأندية عامة .
(أرقام تقديرية ممكنة زيادتها أو نقصانها بنسبة 10%)
دراسة أولية للوحدة الأم :
– نعتبر (بشكل مبدئي) افتراضي : أبعاد الوحدة الأم ( وفق المخطط رقم 2 ) (230*160م) أي مساحة=36800متر مربع = 36.8 دونم
– ومن الطرح السابق : تكون المساحة الأفقية السكنية :
3000متر مربع *2 = 6000 متر مربع ( المظللة في اللوحة 2)
6000 متر مربع *2 = 12000 متر مربع ( مدارس – ملاعب – مستوصفات – أبنية عامة وحكومية )
المجموع = 18000 متر مربع
ويكون لدينا تقريباً 18000 متر مربع (مساحات خضراء – طرق – مرائب – مساحات مركزية – ومناطق توسع احتياطية )
المجموع = 36000 متر مربع
بافتراض عدد الطوابق الوسطية للأبنية السكنية = 10 (من 6 طوابق إلى 14 طابق )
فتكون المساحة السكنية الكلية = 6000*10=60000 متر مربع
وباعتبار مساحة الشقة الوسطية = 100 متر مربع ( من 80 متر مربع إلى 120 متر مربع ).
فتكون عدد الشقق للوحدة الأم = 600 شقة سكنية .
وباعتبار عدد السكان الوسطي للشقة الواحدة = 5 أشخاص .
فيكون عدد السكان ( الوحدة الأم ) = 600 شقة * 5 = 3000 شخص .
للتأكد من الحساب : يكون عدد سكان مدينة النسر السوري = 3000*426= 1278000 شخص
( حيث 426 عدد الوحدات السكنية المفترضة سابقاً )
دراسة أولية لمدينة النسر السوري :
– عدد الوحدات الأم = 426 وحدة (وهو الرقم الافتراضي سابقاً )
– عدد السكان للوحدة الواحدة = 3000
– عدد السكان الكلي للمدينة = 426*3000=1278000 شخص
= مساحة مدينة النسر السوري ( وفق النسب المقترحة ) صفحة 1
حيث اعتمدت نسبة (50%) : 426*36.8دونم *(50%) = 31353 دونم
426*36.8*(1/ 0.5) = 31353 دونم
أي : 31353*1000 متر مربع = 31.353.600 متر مربع =
( 36.8 دونم مساحة الوحدة الأم – صفحة 2 )
معلومات صفحة 2 – أي تقريباً ربع طول ضلعه = 5600م = (5.6كم*5.6كم) .
المساحة السكنية الكلية =60000*426=25.560.000 متر مربع سكني
(25.560.000) متر مربع سكني
– عدد الشقق ( حساب تقاطعي ) : (25.560.000) المساحة الكلية السكنية / (100) مساحة الشقة = 255600 شقة سكنية
(باعتبار 100 متر مربع مساحة وسطية للشقة السكنية )
(عدد الأشخاص (الافتراضي) للشقة الواحدة = 5
– عدد السكان الكلي للمدينة : 5*255600 شقة = 1.278.000 شخص (وهو نفس الرقم المحسوب سابقاً)
حساب الكلف التقريبية :
– المساحة السكنية الكلية للوحدة الأم : 6000 متر مربع سكني + 12000 متر مربع خدمي ومرافق
– كلفة 1 متر مربع سكني = 35000 ل.س ( وفق السعر الحالي – الإمكانيات متوسطة والرقم يخضع للتغير )
– كلفة 1 متر مربع خدمي = 28000 ل.س
– كلفة 1 متر مربع ( طرق – مساحات – حدائق ) : 8000 ل.س وفق شروط وسطية ومبدئية
حساب الكلفة = 6000*35000=210.000.000 ل.س
12000*28000=336.000.000 ل.س
18000*8000=144.000.000 ل.س
المجموع = 690.000.000 ل.س
– الكلفة لمدينة النسر ( ومن تكرار الوحدة الأم ) = 690.000.000*426=293.940.000.000
تقريباً (294 مليار ل.س)
– بقي حساب النسبة الباقية لمدينة النسر السوري (خارج مساحات الوحدة الأم )
وهي 60% من المساحة الكلية :
60%*31353600=18.812.160 متر مربع ( حيث 31,353,600 هي مساحة الوحدة الأم المحسوبة سابقاً).
كلفة المتر مربع (تشمل المساحات المفترضة وفق نسبة 60% صفحة 1 مع البنية التحتية الكلية للمدينة)=12000 ل.س/متر مربع ( تقريبي)
18.812.160*12000=225.745.920.000
أي حوالي (226 مليار ل.س)
فيكون المجموع الكلي = 294+226=520.000.000.000 مليار ليرة سورية
أي تكمن حصة الشخص الواحد : 520.000.000.000/1.278.000=406.885 ل.س
– مع الأخذ أن الكلفة المفترضة لكل بند مما سبق ( غير دقيق) بحسب لبنية الأرض وموقع المدينة المفترض وتغيير أسعار مواد البناء والأجور …..الخ .